Während in vielen Teilen Deutschlands die Immobilienwerte fallen, erlebt das Umland von München einen deutlichen Preisanstieg. Experten prognostizieren für die kommenden Jahre ein starkes Wachstum, das vor allem durch die Nähe zur Landeshauptstadt und stabile Zinsen befeuert wird.

Preisanstieg trotz hoher Ausgangslage

In München selbst sind die Immobilienpreise längst auf einem Spitzenniveau angekommen. Durchschnittlich liegt der Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen bei rund 8.100 Euro. Trotz dieser hohen Basis verzeichnet das Umland der bayerischen Landeshauptstadt noch stärkere Zuwächse. Kreise wie Miesbach, Ebersberg, Garmisch-Partenkirchen oder Freising zeigen jährliche Steigerungen von zwei Prozent oder mehr, so eine Prognose des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW).

Die Nachfrage steigt vor allem dort, wo eine gute Anbindung an die Arbeitsmärkte gegeben ist – unabhängig davon, ob die Region städtisch oder ländlich geprägt ist. Das erklärt den Boom in vielen Landkreisen rund um München, die bisher eher als ruhiges Umland galten.

Umland als Ausweichmöglichkeit für Familien

Der Anstieg der Immobilienpreise in München selbst hat für zahlreiche junge Familien Konsequenzen. Viele sehen sich gezwungen, in das bis zu 85 Kilometer entfernte Umland auszuweichen. Ein Beispiel ist die Familie Nehls, die sich in Kiefersfelden niedergelassen hat. Dort kauften sie ein älteres Haus und investierten in die Sanierung.

Der Bürgermeister von Kiefersfelden, Hajo Gruber, beobachtet den Zuzug mit gemischten Gefühlen. Er setzt sich dafür ein, dass der Ort trotz wachsender Einwohnerzahl seinen ländlichen Charakter bewahrt und die Gemeinschaft erhalten bleibt.

Der Boom führt nämlich auch zu Herausforderungen, etwa bei der Infrastruktur und dem Erhalt des sozialen Gefüges.

Zinsentwicklung und Neubau fehlen

Ein weiterer Treiber des Anstiegs ist die jüngste Entwicklung bei den Bauzinsen. Nach einem langen Zeitraum steigender Zinsen entspannten sich die Konditionen Mitte 2025 auf Werte zwischen 3,1 und 3,7 Prozent.

Mastheads

Diese Stabilität gibt Käufern Planungssicherheit zurück und hat die Nachfrage nach Wohnungsbaukrediten in Bayern sprunghaft ansteigen lassen.

Die bayerischen Sparkassen berichten von einem Zuwachs bei Darlehenszusagen um fast 25 Prozent, wobei besonders viele junge Menschen zwischen 20 und 29 Jahren Wohneigentum erwerben wollen. Das wirkt sich zusätzlich auf die Preise aus, denn das Angebot an Neubauten bleibt knapp.

Der starke Mangel an Neubauprojekten ist ein langjähriges Problem. Viele Bauvorhaben in Bayern dauern länger als geplant, was den Druck auf den Bestand erhöht. Die Folge: Die Preise für Bestandsimmobilien steigen weiter, vor allem in attraktiven Regionen wie dem Münchner Umland und fränkischen Städten.

Regionale Unterschiede innerhalb Bayerns

Während das Umland von München und einige fränkische Städte wie Aschaffenburg, Schweinfurt und Würzburg Preisanstiege um mehr als zwei Prozent verzeichnen, zeigen andere bayerische Regionen eine weniger dynamische Entwicklung. Regensburg beispielsweise meldet zuletzt einen leichten Rückgang der Preise um 0,7 Prozent.

Der Unterschied hängt auch mit der wirtschaftlichen Zentralität zusammen. Regionen mit guter Anbindung an große Arbeitsmärkte und stabilen Beschäftigungsaussichten gewinnen, während strukturschwächere Landkreise weniger attraktiv bleiben. Das gilt auch für andere Bundesländer, wo besonders ländliche oder wirtschaftlich schwache Regionen mit sinkenden Immobilienwerten zu kämpfen haben.

Das Institut der deutschen Wirtschaft warnt vor deutlichen Wertverlusten in Teilen Ostdeutschlands, dem Saarland und im Ruhrgebiet. Dort könnten Immobilien bis 2035 bis zu 20 Prozent ihres Werts einbüßen.

Ausblick auf die kommenden Jahre

Die Prognosen für den bayerischen Immobilienmarkt bleiben positiv. Das IW sieht weiterhin steigende Preise, vor allem in Regionen mit guter Anbindung an München. Für Eigentümer bedeutet das eine langfristige Wertsteigerung. Allerdings stellt die Entwicklung auch Herausforderungen an Kommunen und Planer, um Infrastruktur, Wohnraum und soziale Strukturen im Gleichgewicht zu halten.

Die Kombination aus stabilen Zinsen, hoher Nachfrage und begrenztem Neubauangebot dürfte den Markt im Münchner Umland noch einige Jahre prägen. Wie lange die Preisrally anhält, hängt auch davon ab, wie sich die Wirtschaftslage entwickelt und ob genügend neue Bauflächen erschlossen werden.

Related Articles

Trotz hoher Preise in München selbst gilt das Umland als der eigentliche Gewinner des bayerischen Immobilienmarkts – mit weiter steigenden Preisen und wachsendem Interesse vor allem junger Käufer. Ob die Gemeinden mit diesem Wachstum Schritt halten können, bleibt eine offene Frage.

Dieser Artikel wurde mit KI-Unterstützung erstellt.